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上市以来三季报首亏,拟挂牌“卖楼”,中化国际缺钱了?

发布日期:2023-12-19 09:26    点击次数:162

  十年前,中化国际(600500.SH)超6亿元买下一家0营收公司用以置办自家办公楼宇,建楼费用达7亿元;十年之后,在建成大楼中办公的中化国际预挂牌卖出这家公司70%的股权。

  这家公司是中化国际旗下唯一一家房地产开发公司,即上海德寰置业有限公司(简称“德寰置业”),11月2日晚间,中化国际公告,拟通过北京产权交易所预挂牌转让德寰置业70%股权及全部债权。

  若以净资产价法确定德寰置业挂牌价,中化国际转让成功则有机会回笼资金至少5亿元。据初步公告的财务数据,截至2023年9月30日,德寰置业未经审计总资产为10.361亿元、总负债为4.88亿元、净资产为5.48亿元。

  界面新闻记者了解到,目前中化国际还在德寰置业所建设的大楼中进行办公。持有德寰置业十年,为何选择在此时卖出七成股权,中化国际缺这笔钱吗?

  业绩层面,中化国际自2000年上市以来首次出现亏损局面。今年前三季度,中化国际净利润为-5.4亿元,同比下滑141.84%,账上货币资金为20.32亿元,处于2009年以来最低水平,而短期借款规模已经达到29.32亿元。与此同时,中化国际的重要战略转型项目也再度延期。

  对于出售目的,中化国际表示,该股权转让将有利于进一步收敛聚焦、盘活存量资产、优化资源配置。本次交易完成后,中化国际持有德寰置业30%的股权。

  中化国际主要从事化工行业,聚焦环氧树脂、聚合物添加剂、工程塑料、特种纤维等核心产业链。德寰置业则为中化国际旗下唯一一家房开公司,注册资本5.43亿元。十年前,中化国际从实控人中化集团的子公司中化国际信息公司(简称“中化信息”)处以6.12亿元买下德寰置业100%股权。

  当时,中化国际对德寰置业给予的“厚望”是使公司在沪拥有独立的办公楼,未来为公司节省大量的租金支出。兴是如此,德寰置业一直以来盈利水平并不高:2022年,德寰置业营业收入为6895.59万元、净利润53.59万元,2023年1至9月营业收入为5270.72万元、净利润141.52万元。

  实际上,中化国际在德寰置业上付出的成本远不止6亿元的收购价。

  界面新闻记者回溯当年公告:2013年9月,中化国际出资约6.12亿元通过协议转让的方式收购中化信息所持德寰置业100%股权,后者拥有浦东新区上钢新村街道503街坊66/16丘(即世博B03C-02土地)的土地使用权,并由德寰置业作为建设单位,出资约7.06亿元在上述地块建设办公楼。

  而2013年,专门为拿地设立的德寰置业刚成立不久,尚无营收,5.43亿元的注册资本即为世博B03C-02土地的拿地价格,此前有报道指出,逾7亿元的建设款重任大概率由上市公司中化国际来“操心”。

  德寰置业设立的目的系建造办公楼宇,2013年公告中提到,预计建设工期至2015年11月,办公楼建成后除公司自用外,部分拟对外出租。不过,2015年财报显示,截至当年年底该办公楼建设进度为82%,直到2017年,德寰置业建设办公楼进度显示为100%。

  合计逾13亿元的办公楼投资,建成6年,中化国际是否回了本尚不得知。有公开报道显示,上市公司方面在收购德寰置业前曾称,拟建的办公大楼未来15年租金回报可达6.5亿元。今年为建成第6年,卖出德寰置业70%股权后,办公楼宇运营收益恐怕大部分不再归属中化国际所有,令市场进一步关心的问题是,收购股权加建设费超13亿元,德寰置业70%股权要卖多少价格中化国际才能不亏本?

  11月3日,界面新闻记者从中化国际证券部人士处了解到,德寰置业建成的办公楼宇目前处于使用中,公司正在此地办公,并作为主要办公地。

  公司尚在此地办公,中化国际为何就预挂牌出售德寰置业控股权?另一方面,若成功挂牌出售,中化国际是否“一夜回到解放前”需重付办公地租金费用呢?对此,截至发稿中化国际并未回复界面新闻记者致函。

  历年财报显示,中化国际办公场所不少是向关联方租得。德寰置业办公楼建成后,中化国际向关联方租用办公楼费用的确有所减少,但算不上断崖式下降。

  2013年至2017年,中化国际关联交易租赁中付出的办公楼租金合计分别约3658.45万元、4325.39万元、4344.75万元、4700.5万元、3790.68万元,再往后看,2018年至2020年这一数字约分别为3128.69万元、2346.02万元、3238.03万元。

  预挂牌卖资产背后,中化国际今年来的财务状况明显陷入颓势。

  自一季度开始,中化国际营收和净利润出现负增长,前三季度,中化国际营收430.14亿元,同比下降34.77%,盈利由盈转亏为-5.4亿元,同比下滑141.84%,这是中化国际2000年上市以来业绩首次出现亏损。与此同时,中化国际账上货币资金为20.32亿元,处于2008年以来最低水平,而短期借款规模已经达到29.32亿元。

  化工行业的不景气给中化国际业绩带来较大影响,中化国际解释,今年化工行业产能集中投放且下游需求不足,公司部分重点产品价格持续下行,降至近5年历史低位。化工品价格目前尚处于历史低位水平,主要产品如环氧树脂、环氧氯丙烷、芳烃及部分化工产品的市场价格持续大幅下跌,产品盈利能力减弱。

  与此同时,中化国际转型化工新材料的重要项目也在今年二季度延期。

  2022年3月,中化国际披露50亿元定增方案并于去年12月落地,“碳三产业一期项目”是该次定增募资的主要投用方向,拟投入募集资金35亿元,总投资139.13亿元。据披露,该项目则重点布局全球配套最全、最具竞争力的丙烯-环氧树脂产业,协同布局丙烯-PO、丙烯-酚酮-双酚A等产业,有助于深化化工新材料业务布局。

  中化国际预期,碳三产业一期项目投产后将实现年均营业收入110.11亿元、年均利润总额17.15亿元,并将为公司带来超过12亿元的增量归母净利润。直至今年5月,中化国际在互动平台称,碳三产业一期项目总体进步和工程质量可控。

  就在8月,中化国际公告,拟将募投项目“碳三产业一期项目”达到预定可使用状态的时间延期至2024年4月。界面新闻记者注意到,“碳三产业一期项目”在2020年2月提出,本是计划 2022年6月底前建成投产,经过这次延期后,该项目相较于原定投产时间延期了近两年时间。

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